Главная Лента Новостей Контакты Реклама Rss Лента

Цены доступные, выбор широкий, но не берут. Рынок жилой недвижимости – 2017

5 января 2018 г.   10:55    категория: Аналитика

481

В уходящем 2017 году на рынке недвижимости не было больших скандалов. Это в прошлом 2016-м все говорили о проблемной компании Укогруп Анатолия Войцеховского или судачили об экстерьере Театра на Подоле. Конечно, это не значит, что на рынке недвижимости все так гладко. Мы выбрали самые значимые события и тенденции на рынке жилья, которые затрагивают интересы тех, кто вложил или планирует потратить деньги на покупку квартиры.


Цены на жилье в Киеве достигли критически низкого уровня

Застройщики продают квартиры по цене стремительно приближающейся к себестоимости. Такие выводы сделал Нацбанк, которые были опубликованы в отчете регулятора о финансовой стабильности во второй декаде декабря. Нацбанк приводит данные Минрегионстроя, что в апреле себестоимость строительства жилья составляла 12 128 грн/кв.м., а с нового года она достигнет 14 340 грн/кв.м. Речь идет о предельном показателе, то есть себестоимость может быть и выше, но не ниже установленного министерством. Касательно цен на квартиры на первичном рынке, то в сентябре минимальная стоимость квадратного метра составляла 14 500 грн, говорится в отчете регулятора со ссылкой на данные поискового сайта lun.ua.

«Снижая цены в борьбе за покупателя, застройщики дошли до границы, после которой новое строительство станет убыточным, особенно в бюджетном сегменте. — отмечает Нацбанк — В таких условиях строительные компании пытаются сократить затраты за счет экономии материалов, проектных работах и обустройстве придомовых территорий, что приводит к снижению качества жилья».

В старом жилом фонде Киева ситуация не лучше. Собственники снижают цены, конкурируя не только между собой, но и с первичным рынком, на котором число новых квартир в последние годы било рекорды. Согласно отчету, в сентябре по сравнению с аналогичным периодом прошлого года долларовые цены снизились на 11%.

Цены на жилье на вторичном рынке по итогам года снизятся в среднем на 12%, а на первичном — на 7%, прогнозируют в компании «Олимп-Консалтинг». В Нацбанке отмечают, что вероятней всего стоимость жилья продолжит незначительно снижаться и в следующем году.

Минимальная цена в 14 500 грн/кв.м., о которой говорит Нацбанк, в основном касается квартир, которые сложно продать. Это жилье с неудачной планировкой или с большой площадью. Могут быть случаи, когда такая цена предлагается на квартиры в строящихся объектах, но которые находятся на ранней стадии строительства. Однако как застройщики, так и эксперты рынка подчеркивают, что строительные компании работают с минимальной рентабельностью.

На рынке недвижимости вступили в силу новые нормы, которые призваны снизить количество незаконных строек жилья или строящихся с нарушением. Так, по крайней мере, заявляли в правительстве. Но на самом ли деле это так?

10 июня вступил в силу закон, которым отменяется категоризация ( I-V) объектов, а вместо них теперь будут присваиваться классы последствий (С1-С3). В свое время чиновники заявляли, что категоризация позволяла некоторым недобросовестным застройщикам начинать строительство по упрощенной процедуре путем подачи декларации, вместо полной процедуры и получения разрешения на строительство. Для этого строительные компании разбивали жилой комплекс на отдельные дома, а дома на подъезды. Таким образом, они смогли избежать полной проверки строительной документации. Если следовать логике чиновников, то в результате таких действий и появились незаконные стройки. К примеру, возводили многоквартирный дом на земельном участке, который выделялся под частную застройку, отмечали чиновники.

Это интересно:  «Готово!», «Документ» и другие. Как чиновники зарабатывают на украинцах

Застройщики не отрицают, что есть компании, которые сознательно занижали категории сложности. Однако то, что объекту присвоена третья категория сложности, не означает, что у него были нарушения, говорила руководитель направления строительства Офиса эффективного регулирования (BRDO) Елена Шуляк. В пояснительной записке к законопроекту отмечалось, что из 86,5 тыс. объектов третей категории сложности, которые строились в 2014-2015 году, проверено всего лишь 3,5 тыс. объектов (это 4% от общего количества). На каждом пятом из проверенных были выявлены серьезные нарушения. О каких нарушениях идет речь, в пояснительной записке не говорится. Не прояснили этот момент и в ГАСИ.

Независимый эксперт на рынке недвижимости Сергей Овчинников отмечал, что бороться с нарушениями строительных норм можно было гораздо проще, прописав, к примеру, что к III категории строительства относятся объекты не выше трех этажей. Для этого не нужно было снова менять правила игры.

Есть вопросы и по скандальным незаконным застройкам компании Укогруп Анатолия Войцеховского. Занижение категоризации относится к около 40 объектам, которые компания смогла беспрепятственно построить. И даже после задержания Войцеховского на некоторых площадках продолжалось строительство.

Чиновники подчеркивают, что с 10 июня, согласно новому закону, полномочия ГАСИ были усилены. Инспекция получила право на внеплановые проверки, по указанию (требованию) главного инспектора стройнадзора, а также по заявлению физического или юридического лица. Помимо этого ГАСИ сможет теперь аннулировать разрешение на строительство при систематическом препятствии проверок инспекции.

Национальный банк в июне этого года заявил об избытке квартир на первичном рынке жилой недвижимости. Это может привести к увеличению сроков строительства и уходу с рынка некоторых застройщиков.

Такое заявление со стороны представителей власти прозвучало впервые, начиная с 2015 года, когда было построено рекордное количество квартир в Украине. В Нацбанке отмечают, что количество новых квартир (см. график) несоразмерно с числом сделок на первичном рынке. О низком спросе говорит маркетинговая политика застройщиков, которые в этом году предлагают скидки до 20% (в прошлом году 5-10%) при 100% оплате жилья, в партнерстве с банками предлагают льготные условия кредитования. Об этом говорят и низкие объемы ипотечного кредитования: в 2016 году на покупку, строительство и реконструкцию недвижимости банки выдали кредитов на сумму 736 млн грн. Для понимания, в 2012 году эта сумма достигала 2,5 млрд грн.

Это интересно:  Смарт-города, которые доказали, что будущее уже наступило

Сложившаяся ситуация может привести к тому, что некоторые застройщики, возможно, не смогут достроить начатые объекты и будут продавать их конкурентам, прогнозирует регулятор. «При неблагоприятном стечении обстоятельств возможно появление долгостроев», — отмечает Нацбанк, подчеркивая, что это не системный кризис в строительной отрасли. И что, вероятней всего, ажиотаж спадет сам по себе и застройщики поймут, что рынок насыщен.

Однако эксперты не столь оптимистичны в своих прогнозах. Они отмечают, что может повториться ситуация 2008-2009 годов, когда было заморожено строительство большого количества объектов.

Сами застройщики поясняют, что рекордные объемы строительства были прогнозируемы из-за высокого спроса жилья в 2014-2015 годах, когда люди спасали свои гривневые сбережения вкладывая их в квартиры. В строительных компаниях подчеркивают, что ни о каком избытке квартир речи не идет, что спрос соответствует новому предложению на рынке жилья. Дно достигнуто, и рынок планомерно начинает показывать рост, отмечали представители отрасли.

Порог входа на первичный рынок жилой недвижимости ощутимо снизился с 350 тыс. грн до 216 тыс. грн.

Это стало возможным за счет сокращения площади квартир. Дело в том, что с начала кризиса общий бюджет покупки жилья снизился 50-60 тыс. долларов США до 20-25 тыс. долларов. Чтобы расширить круг покупателей, застройщики начали сокращать метраж. К примеру, в Харькове строят дома, в которых все квартиры — это «еврогостинки» от 18 кв.м. В Гонконге 18 кв.м. — это предел размеров так называемых нано-квартир.

В Киеве ситуация иная. Жилье площадью меньше 20 кв.м. продается только в трех объектах, один из которых — это реконструированное коммерческое здание, а два — еще строятся. Как раз квартира 18 кв.м. за 216 тыс. грн находится в одном из таких объектов возле аэропорта «Киев» (Жуляны). В прошлом году минимальная стоимость квартиры на первичном рынке была на уровне 350 тыс. грн.

Площадь таких малометражек для однокомнатных составляет 26-31 кв.м., для двухкомнатных — 45-50 кв.м, а трехкомнатных — 70 кв.м. Сокращение площадей — вынужденная мера, вызванная снижением покупательской способности и отсутствием ипотечного кредитования. Но строить квартиры меньше 18 кв.м. невозможно — это предел.

capital.ua



Загрузка...






загрузка...










...









...

Аналитика



Новости

...

Наука


Новости Здоровья


Шоу-биз



Технологии


Курьезы


Видеоновости

Фоторепортаж

...

...